Opportunità di acquisto e occasioni di investimento: il mondo aperto delle aste immobiliari

Il ricorso alle Aste per l'acquisto di immobili è una modalità da considerare, aperta a privati e aziende. Si trovano proposte per tutte le esigenze, le procedure sono trasparenti e gli acquisti sicuri.

Cosa sono le procedure esecutive immobiliari?

Le procedure esecutive immobiliari vengono attivate da uno o più creditori nei confronti di un debitore; hanno lo scopo di liquidare un bene al maggior prezzo di vendita possibile in un breve arco di tempo al fine di raccogliere una cifra sufficiente a rimborsare i creditori.
La vendita del bene avviene mediante il meccanismo dell’asta: con incanto o senza. La modalità maggiormente utilizzata è quella senza incanto che prevede la presentazione in busta chiusa di un’offerta; al momento dell’asta le buste vengono aperte e l’offerta maggiore rappresenta la base d’asta che potrà essere rilanciata da chiunque abbia presentato una busta nei termini.

Quali sono le tipologie di immobili venduti all’asta nel nostro territorio?

Dall’analisi dei dati relativi alle vendite effettuate dal Tribunale di Como dal 2016 al 2018 risulta che circa l’85% degli immobili venduti all’asta sono di tipo residenziale / abitativo, mentre il restante 15% viene coperto dalle cessioni di terreni, uffici o fabbricati strumentali.

Come viene determinato il valore degli immobili messi all’asta?

Gli immobili oggetto di pignoramento vengono periziati da tecnici nominati dal Tribunale in modo da tutelare gli interessi delle parti e assicurare un trattamento equo sia al debitore (evitando i rischi di una stima del bene inferiore al valore reale che comporterebbe un deprezzamento del patrimonio) sia al creditore (qualora ad esempio il valore del bene fosse stimato a un livello superiore a quello reale si allungherebbe verosimilmente la tempistica di vendita e si ritarderebbe il recupero del credito).
La perizia ha anche una funzione di tutela nei confronti del terzo acquirente in quale leggendola ha la possibilità di considerare eventuali difetti o difformità dell’immobile. A ulteriore tutela del terzo acquirente il trasferimento dell’immobile avviene a seguito dell’emissione e trascrizione del Decreto di Trasferimento a firma del Giudice dell’Esecuzione, titolo con il quale vengono cancellati tutti gli eventuali gravami precedentemente iscritti sull’immobile: l’immobile viene quindi acquistato libero da eventuali ipoteche o pignoramenti.
Gli immobili possono essere visionati facendo una richiesta al professionista delegato alla vendita.

E il prezzo d’asta degli immobili chi lo stabilisce?

Il prezzo base dell’immobile è dato dalla valutazione del Perito nominato dal Tribunale; tuttavia già in prima asta è possibile presentare un’offerta a un prezzo ribassato fino a un quarto del valore (ad esempio se il prezzo base fosse di 75.000 Euro l’offerta minima dovrebbe essere almeno di 57.000 Euro).
Nel caso in cui non vengano presentate offerte l’immobile viene nuovamente messo all’asta prevedendone un prezzo ribassato di un quarto (utilizzando i numeri dell’esempio precedente l’offerta minima sarebbe di 43.000 Euro) e così fino a quando l’immobile non riceverà almeno un’offerta valida.
Questo meccanismo sembra offrire la possibilità di acquistare gli immobili a un prezzo stralciato aspettando che vengano fissate nuove aste a un prezzo sempre più basso, tuttavia è frequente il fenomeno cosiddetto “del rimbalzo”: una volta che l’immobile è sceso molto di prezzo le offerte possono arrivare in gran numero e a causa della numerosità degli offerenti i rialzi portano spesso all’aggiudicazione a un valore superiore al prezzo base d’asta precedentemente fissato.

Chi può partecipare alle aste?

Chiunque, persona fisica o giuridica, può partecipare alle aste purché sia in grado di effettuare un acquisto immobiliare. La partecipazione alle aste è preclusa esclusivamente al debitore.

Come si partecipa alle aste?

Per la partecipazione alle aste è necessario presentare il giorno precedente a quello fissato per l’asta, presso lo studio del professionista delegato alla vendita, una busta chiusa contenente l’offerta; nella busta deve essere inserito il modello di offerta scaricabile dal sito del Tribunale di competenza, unitamente a un assegno circolare intestato alla procedura di importo pari al 10% del prezzo offerto. La busta può essere consegnata da chiunque, mentre il giorno dell’asta dovrà essere presente di persona l’offerente.

Come funziona l’asta e quali sono le tempistiche per il pagamento?

L’asta si svolge nel luogo indicato sull’avviso di vendita – generalmente lo Studio del professionista delegato – il giorno seguente la presentazione delle buste.
Esaminata la regolarità delle offerte ricevute il professionista dà il via all’asta cui partecipano le persone fisiche o giuridiche che hanno presentato un’offerta regolare. Il prezzo base da cui parte l’asta è rappresentato dal valore dell’offerta più alta presentata; i rilanci hanno un importo minimo fissato dall’avviso di vendita, ma non un importo massimo.
Trascorso un minuto dall’ultima offerta senza che vi siano stati ulteriori rilanci il professionista delegato aggiudica l’immobile all’ultimo che ha effettuato un rilancio. L’aggiudicazione è provvisoria fino al momento in cui l’aggiudicatario non avrà effettuato il saldo prezzo, ovvero versato l’intero prezzo di aggiudicazione (al netto della cauzione già versata) oltre agli oneri a carico dell’aggiudicatario pari alle imposte e a parte del compenso del professionista delegato (circa 700 Euro). Nel caso in cui l’aggiudicatario non provveda a effettuare il saldo entro 120 giorni (o un minor termine fissato nell’offerta) l’aggiudicazione decade e la cauzione viene trattenuta.

A quali costi va incontro l’aggiudicatario?

Gli unici costi aggiuntivi a carico dell’aggiudicatario sono i circa 700 Euro del compenso del professionista delegato. Le imposte di registro, catastali e ipotecarie sono dovute per l’acquisto di un immobile a prescindere che si tratti di un atto di compravendita notarile o di un acquisto all’asta.

Ci sono agevolazioni fiscali per gli acquisti all’asta?

È possibile chiedere le medesime agevolazioni che spetterebbero per un acquisto con atto notarile, come ad esempio le agevolazioni “prima casa” o “prezzo valore”; non vi sono specifiche agevolazioni fiscali per chi acquista immobili all’asta.

È un meccanismo che funziona – quello delle aste immobiliari – nel territorio comasco?

Un osservatorio tenuto dall’Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili negli anni 2016 e 2017 ha mostrato interessanti statistiche sulle vendite immobiliari: la maggior parte degli immobili viene aggiudicata nel corso delle prime due aste: nel 2016 la percentuale di aggiudicazione in prima o seconda asta è stata di circa il 44%; nel 2017 tale percentuale è cresciuta fino a toccare quasi il 60 per cento. Le aggiudicazioni oltre la quinta asta sono scese nel medesimo periodo dal 22 al 9 per cento.
L’aggiudicazione alle prime aste consente di realizzare un valore maggiore dalla cessione dell’immobile – evitando i rischi di ribassi legati a mancanza di offerte – e di concludere la vendita e il recupero dei crediti con una tempistica inferiore a un anno. La norma prevede infatti che dal momento in cui è conferita la delega il professionista delegato debba procedere a fissare un esperimento di vendita entro 120 giorni e in caso di asta deserta il nuovo esperimento non potrà essere fissato dopo più di 90 giorni.

Cosa è cambiato con le Aste telematiche?

Nel corso del mese di Luglio 2018 è entrato in vigore l’obbligo delle aste telematiche per le procedure esecutive, nelle diverse forme e modalità previste dalla legge. Molti Tribunali hanno optato per aste che permettono la partecipazione fisica e telematica degli offerenti: una modalità definita sincrona mista.
Nelle aste telematiche con modalità sincrona mista è possibile partecipare all’asta sia in maniera telematica sia in maniera analogica; le offerte infatti possono essere presentate tramite busta chiusa da depositarsi presso lo Studio del professionista delegato (in questo caso la partecipazione sarà necessariamente fisica il giorno dell’asta) oppure tramite la piattaforma che gestirà l’asta telematica (in questo caso la partecipazione sarà esclusivamente telematica); è quindi l’offerente a scegliere come partecipare all’asta. L’asta si svolge in maniera telematica e gli offerenti “cartacei” comunicano l’intenzione di offrire un rilancio al delegato, ed è quest’ultimo a inserirlo nella piattaforma.
Alcuni Tribunali hanno optato per aste totalmente telematiche e in questo caso la legge ha previsto due modalità: sincrona pura o asincrona. Nelle aste sincrone il meccanismo di asta è il medesimo utilizzato nelle aste analogiche, ovvero tutti gli offerenti sono attivi nello stesso momento, e trascorso un minuto (o altro tempo previsto dal regolamento di gara) dall’ultima offerta l’immobile viene aggiudicato; mentre nelle aste asincrone è previsto che i rilanci possano essere effettuati a partire da una certa data e ora fino a un’altra data e ora, risultando aggiudicatario colui che al termine del periodo ha offerto il prezzo più alto.
Nel corso di questo anno abbiamo potuto notare come la modalità preferita dai Tribunali sia quella delle aste telematiche sincrone miste e che la maggior parte degli offerenti, pur avendo la possibilità di presentare offerte in modalità telematica, preferisce presentarle in modalità cartacea.
La novità che ha maggiormente coinvolto gli offerenti è stata l’introduzione del Portale delle Vendite Pubbliche (PVP); si tratta di un portale internet sul quale vengono pubblicati tutti gli annunci relativi a immobili ceduti all’asta da tutti i Tribunali d’Italia. Il PVP permette di ricercare un immobile messo all’asta in qualsiasi parte d’Italia, di contattare il professionista delegato per fissare un sopralluogo, di prendere visone e/o scaricare l’avviso di vendita e la perizia predisposta dal CTU. Chi desidera partecipare in modalità telematica può collegarsi alla piattaforma che gestirà l’asta telematica e presentare la propria offerta.

Per maggiori informazioni e per un supporto attivo per la partecipazione ad aste immobiliari siamo come sempre a disposizione dei nostri Clienti.